JR東日本が、家族向け社宅を原則として廃止する方針を固めたと日本経済新聞が報じた。
首都圏にある社宅用地は合計約8万5,000平方メートル。2032年3月期までに物件を売却し、約1,500億円の売却益を見込んでいるという。
記事の中では、JR東日本が社宅を保有する地域として、武蔵野市の吉祥寺駅周辺も挙げられている。
JR東日本、家族向け社宅を原則廃止 首都圏の跡地を再開発へ（日本経済新聞）
まだ具体的な開発計画が明らかになったわけではない。しかし、武蔵野市内には吉祥寺北町と武蔵境にまとまった規模のJR社宅がある。
これらの土地が動くのであれば、地域への影響は決して小さくない。
JR東日本と伊藤忠が不動産事業を統合
JR東日本と伊藤忠商事は2026年4月、それぞれの不動産子会社を統合する契約を締結した。
2026年10月に発足する予定の新会社は「JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社」。出資比率はJR東日本が60％、伊藤忠商事が40％となる。
JR東日本が持つ鉄道網や社有地と、伊藤忠グループが持つ住宅開発や不動産運営のノウハウを組み合わせる。両社の公式発表では、まずJR東日本が保有する社宅跡地などの開発に着手するとしている。
事業内容はマンションや戸建て住宅に限らない。オフィス、商業施設、ホテルなども対象となり、地方都市ではアリーナやエンターテインメント施設の開発も視野に入れているという。
新会社は、今後5年間で売上2,500億円規模を目指す。
これは単に使われなくなった社宅を売却するという話ではない。JR東日本が保有する土地を、新会社の不動産事業に活用していくという大きな方針転換である。
JR東日本グループと伊藤忠グループによる不動産事業分野における統合契約締結について（伊藤忠商事）
吉祥寺北町に広がるJR社宅
記事にある吉祥寺駅周辺の社宅とは、吉祥寺北町2丁目、成蹊大学の東側にある社宅群のことだと思われる。
敷地は一枚の土地ではなく、道路などを挟んで複数の街区に分かれている。それでも、南北に細長く連なる社宅群を合わせれば、かなりの広さになる。
周辺には成蹊大学、第四小学校、北町子ども広場、吉祥寺北コミュニティセンター、吉祥寺ナーシングホームなどがある。この地域は第四小学校、第四中学校の学区域でもある。
私自身、第四中学校の卒業生である。
第二次ベビーブームの世代で、当時の第四中学校には大勢の生徒が通っていた。JR社宅にもたくさんの友人が住んでいた。放課後に社宅の友人の家へ遊びに行くこともあり、ここに多くの家族が暮らしていることが当たり前だった。
そのため、私にとってここは、地図の上にある大規模用地というだけの場所ではない。子どもの頃から身近にあった、地域の暮らしの一部である。
かつて多くの家族が暮らし、そこから多くの子どもたちが第四小学校、第四中学校へ通った。その社宅が役割を終え、土地の使われ方が大きく変わるかもしれない。
時代の変化とはいえ、やはり感慨深いものがある。
武蔵境にもまとまった社宅用地
武蔵野市内には、武蔵境にもJR東日本の社宅がある。
場所は武蔵境駅北口から比較的近く、都道123号沿い、武蔵境自動車教習所の南側である。
吉祥寺北町の社宅群と比べれば敷地は小さいものの、駅から近く、幹線道路にも面している。土地の条件を考えれば、今後の活用によって周辺の様子が大きく変わる可能性がある。
ただし、武蔵境の社宅が今回の廃止や売却の対象に含まれているのかは、現時点では確認できていない。吉祥寺北町についても、具体的な開発時期や用途、住宅戸数などが発表されているわけではない。
まずは市に状況を確認する必要がある。
民間の土地利用を否定する話ではない
JR東日本が、自ら所有する土地をどのように活用するかは、基本的には民間事業者としての判断である。
現時点では具体的な計画も示されていない。マンションが建つと決まったわけでもなければ、敷地の全てが一度に開発されると決まったわけでもない。
開発の内容を先回りして批判するような話ではないと思っている。
吉祥寺北町も武蔵境も、決して地価の低い場所ではない。新しい住宅などが整備されれば、固定資産税や都市計画税、転入者による個人市民税など、武蔵野市にとって一定の税収も期待できる。
新しい住民が増えることも、地域の活力につながる。古くなった社宅が新たな住宅や施設に生まれ変わること自体には、プラスの面も多いはずである。
一方で、まとまった数の住宅が供給されれば、市が担う仕事も増える。
開発そのものの是非とは別に、行政として備えておかなければならない課題がある。
第四小学校と第四中学校への影響
吉祥寺北町の社宅跡地に、仮にファミリー向け住宅がまとまって建設されれば、最も分かりやすく影響が表れるのは学校だろう。
第四小学校、第四中学校の児童・生徒数がどの程度増えるのか。現在の校舎や教室数で対応できるのか。学級数が増えた場合、特別教室や学校施設の使い方に影響はないのか。
住宅の完成時期によっては、短期間に子育て世帯が集中して転入することも考えられる。
かつてのように子どもの数が多かった時代と、現在とでは学校施設の使われ方も違う。単に空いている教室があるかどうかではなく、今後の児童・生徒数の推計や学校改築の計画も含めて考える必要がある。
通学路の問題もある。
吉祥寺北町の社宅周辺は低層住宅地であり、道路に十分な余裕があるとはいえない。住宅戸数が増えれば、自動車や自転車の出入り、宅配車両なども増える。
児童・生徒の増加と交通量の増加が同時に起きることを想定し、通学路の安全を確認しなければならない。
道路、下水道、ごみ、防災
影響は学校だけではない。
住宅が増えれば、上下水道の使用量も増える。近年は短時間に非常に強い雨が降ることも珍しくなくなった。敷地内でどれだけ雨水を貯留できるのか、周辺の下水道や雨水排水の能力で対応できるのかという点も重要になる。
ごみ集積所の配置や収集量、周辺道路への収集車の進入も考えなければならない。
防災面では、敷地内のオープンスペースや一時的な避難場所、防災倉庫、緑地などをどう確保するのかという視点もある。
もちろん、これらは開発事業者が法令や条例に基づいて対応する部分も多い。しかし、個別の建物が基準を満たしていることと、地域全体のインフラに無理がないことは同じではない。
学校、道路、下水道、防災、子育て、ごみ処理など、複数の部署が情報を共有して考える必要がある。
税収と行政需要を両方見る
大規模な住宅開発が行われれば、武蔵野市には一定の税収増が見込まれる。
土地には現在も固定資産税などが課税されているが、新しい建物が建てば家屋分の固定資産税や都市計画税が生じる。新しい住民が転入すれば、個人市民税の増加も期待できる。
一方で、人口が増えれば、教育、保育、ごみ処理、道路、上下水道、福祉などにかかる行政経費も増える。
税収がどれくらい増えるのか。新たな行政需要がどれくらい生じるのか。これは両方を見なければならない。
例えば、住宅戸数が100戸の場合、300戸の場合、500戸の場合で、人口や子どもの数がどう変わるのか。税収にはどの程度の効果があり、学校や行政サービスにはどのような負担が生じるのか。
まだ計画が決まっていないから何も考えられないのではなく、計画が決まっていないからこそ、いくつかのケースを想定できる。
市も早めに備える必要がある
武蔵野市も、JR東日本の方針や市内にある社宅の状況は把握していると思う。
ただ、具体的な開発計画が出てから、学校は大丈夫か、下水道は対応できるか、通学路は安全かと検討を始めるのでは遅い。
吉祥寺北町と武蔵境の社宅は、今回の方針にどのように位置付けられているのか。JR東日本や、今後発足する新会社と情報交換を行っているのか。市として、住宅戸数や人口増、税収、行政需要について何らかの想定をしているのか。
まずは、そのあたりから確認したい。
民間による開発を必要以上に制約するのではなく、地域に起こり得る変化を見越して、市が担うインフラや行政サービスについて準備しておく。
大切なのは、開発に賛成か反対かという話ではなく、土地利用の変化に行政がきちんと対応できる状態をつくっておくことだと思う。
吉祥寺北町と武蔵境のJR社宅は、武蔵野市に残された数少ない大規模用地である。
その使われ方が変われば、地域の姿も変わる。
今後の動きを注視するとともに、市がどこまで把握し、どのような準備をしているのか確認していきたい。
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